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小区公共区域难公用

字号: 2017-03-23 06:34 作者:康冀楠 来源:开封网-开封日报 我想说两句(0)
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小区的公共区域被占用现象,在我们的生活中越来越多地发生。楼顶加盖、通往楼顶的楼梯加门……令人意想不到的是,侵占小区公共区域者最普遍的是业主自身。小区公共区域成了人人都想吃的“唐僧肉”,其根本原因是对利益的追逐,而多数业主公共权利意识不强,无形中也助长了蚕食的行为。

通往楼顶的楼梯被铁门隔断

通往楼顶的楼梯被顶层的住户用铁门隔断。如果发生火灾,邻居们无法向顶楼撤离;如果电梯故障,必须找这位住户拿钥匙打开铁门才能修理。近年,家住苹果园中路的市民罗卫康,就被楼上的一道铁门闹得很烦心。

2010年,罗卫康搬到了这栋临街的楼房里。楼房总共6层,罗卫康一家住在5层。大约3年前,罗卫康发现住在顶层的黄先生逐渐蚕食楼道。黄先生先是在5层和6层之间的楼梯转角处放置了一个鞋柜,之后又搁了一辆废旧的自行车,再后来干脆将整段楼梯当成自家“储物室”,把家里的鞋子、鞋盒、雨伞等诸多物品统统搬到楼梯上来,楼梯上堆满了杂物,凌乱不堪。

更让罗卫康意想不到的是,趁着一个周末,黄先生干脆叫来施工工人,把一扇铁门立在通往6层的楼梯上,铁门四周同时设置了防护栏,形成了一个外封闭式的“防盗网”,从此也封锁了罗卫康和其他住户通往楼顶的通道。这样一来,给平常茶余饭后喜欢在楼顶散步锻炼身体的罗卫康带来了不便。3月17日,提起这件事,罗卫康一肚子怨气:“楼道是全体业主通行的通道。个别业主为了一己私利,想方设法对楼道这一公共用地加以‘开垦’利用,堂而皇之占为己有,激化了邻里之间的矛盾。”

罗卫康和楼下一些住户认为黄先生的“防盗网”妨碍了自己的正常生活,要求其拆除,但多次交涉无果。黄先生表示,自己安装铁门的主要原因是为了防盗,还想给家人一个安静的环境,别人无权干涉。

在记者的调查中,罗卫康所遭遇的情况在我市一些老旧小区颇为普遍,尤其是一些物业管理不善的小区。在位于西大街的中城花园小区,几乎每个单元通往顶层的楼梯上都会被铁门封闭,而这些铁门都是顶层住户私自设置的。

公共平台屡屡成为“私家领地”

除了老旧小区的楼道被占用外,我市一些新建小区也不同程度地存在公共区域被占用的情况。

市民李先生告诉记者,他两年前在复兴大道附近一个小区购买了房子,最近刚刚收房。当他准备装修时,发现住在顶层的部分居民在楼顶盖起了阳光房。他认为这种行为有着严重的安全隐患,但小区物业对此却不管不问。

在李先生的指引下,3月18日上午,记者在该小区看到,小区多栋居民楼楼顶都盖起了阳光房。有些是全封闭的,有些是半封闭的,还有一些正准备施工。一位住在顶层的女业主表示,小区刚刚交房,开发商留出大平台就是为了让业主盖阳光房,下雨天也能防渗漏。而且居民楼离前面的马路还有几十米的距离,不会影响到市容市貌。

但也有居民认为,开发商的楼顶设计的确可以让住在顶层的业主随意进出,但这个楼顶是整栋楼的业主共有的,并不代表住在顶层的业主可以随便搭建。“我觉得该拆,都一样买的房子,凭什么顶楼的就多出几十平方米的面积?”住在2层的居民安向晖对这种做法愤愤不平,“如果业主都违建阳光房,就会把小区搞得乱糟糟的,而且有着严重的安全隐患,有关部门应当好好管一管。”

那么,小区物业对此是什么态度呢?安向晖说,小区居民私自搭建的阳光房均没有获得规划审批手续,向物业公司反映,负责人却说不违反规定,物业不过问。

其实,这种楼顶“公私不分”的现象并不是个案。记者调查发现,一些新建小区因为设计原因,楼顶留出了一部分公共面积。住在顶楼的住户装修时稍加改造,就将这些公共部分转化为私有空间,改造成阳光房、储藏室、厨房、养鱼池、洗衣房等,有的还在楼顶种花种菜等。

记者调查得知,部分业主“理所当然”地将楼顶私有化,还与开发商卖房时开出的诱人条件有关。近年,不少楼盘在出售房屋时,为了防止最底层和最高层不好卖,往往开出“买顶层送空中花园(买一楼送入户花园)”“一房变两房、两房变三房”等优惠条件,将顶层空间或卖或送给业主。

3月19日,记者以购房者的身份来到西区一家在售的楼盘,销售人员明确表示,购买顶楼最划算,相当于买了一个复式楼。原来,开发商将楼顶设计成复式结构,将空出来的隔热层作为“阳光屋”送给顶楼住户。但该销售人员也表示,这样的“赠送”形式不会写入购房合同。

违法成本太低造成“顽疾”

那么,楼道和楼顶到底属于谁?

据《物权法》规定,业主的建筑物区分所有权,包括对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。

也就是说,顶楼业主占据楼顶平台,不让其他业主使用,侵害了其他业主的共有权。

那么,为何公共区域被占用的现象屡屡出现呢?

“主要原因是违法成本太低。对于楼顶加盖的建筑而言,一般是由规划部门来认定其是否具备相关审批条件;如不具备则为违法建筑,行政执法部门可对其进行拆除;物业公司有对违法建筑监督管理制止的权利。”律师陈银辉说,而让人担心的是,除了部分物业公司切实担负起自身职责外,仍有不少物业公司的主要工作仅为小区的清洁、安保、绿地养护等,对于制止业主私搭乱建或者矛盾调解等职责尚未真正履行。

对于执法部门而言,目前遇到的最大阻力是,要执法必须到楼顶调查取证。而有的小区业主不配合不开门,执法人员就不能强制破门,无法勘查现场、取证,给下达处罚通知的程序带来一定的困难。而且,楼顶违法建筑受地形限制,拆除工作存在很大风险,一些机械设备也很难跟上。

此外,楼顶圈占也会带来诸多安全隐患。在楼顶加盖,会增加整栋楼的压力,业主私自加建部分未经设计人员在原有结构图纸条件下的审核,如果超过荷载过多,会减少楼房寿命,导致地基下沉或墙体裂变甚至倒塌。楼顶天台在许多楼房中还是消防通道的一部分,逃生通道被堵,无疑隐患重重。

为了维护自己的合法权益,罗卫康曾自学了《物权法》等法律。罗卫康认为,业主依法享有物业共有部位,公用设施设备所有权或者使用权,建设单位和个人不得擅自处置。他表示,如果黄先生不改正自己的行为,他和其他邻居将诉诸法律,坚决维权到底。

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责任编辑:刘薇薇

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