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明年全省进入成品住宅时代 开封市场格局即将巨变

字号: 2017-09-08 10:42 作者:邹向朋 来源:开封网-汴梁晚报

2018年1月1日起,全省将进入成品住宅时代,此消息成为近期河南楼市的热门话题。

如果说,之前是房地产行业的黄金时代,那么开发商、设计院、建筑商、建材商、装修公司等各个关联行业和从业者都从中分到了一杯羹。

现如今,房地产行业的黄金时代已经过去了,很多房企越走越艰难,未来的确需要更好的产品、更精细的管理、更工业化的技术才能更好地发展。但这是行业的进步,这才有可能迎来行业自身真正的“黄金时代”。

2015年之前,开发商、设计院、建筑商、建材商、装修公司等都还没有意识,对成品住宅做准备的少之又少。2015年年底,当政策出台,要求到2020年实现成品住宅的时候,各方还是觉得不用着急。现在新政策来得太突然,再有4个月,成品住宅时代突然就要到了。

比预想的要快得多

原计划的2020年实现成品住宅,忽然提前到2018年1月;原本预计部分区域争取达到60%到80%,而现在是全省范围内近乎100%。

要知道,成品住宅是个系统工程,就算个别房企的装修太过普通,那也是他们投入了大量的时间、人力、财力研究出来的。成品住宅不是简单的“毛坯房+装修”,而是在建筑设计之初就一同设计了装修方案,在土建时也把部分装修隐蔽工程一并完成。

在河南,亚新和康桥在装修研究方面起步最早。两家都有研发基地,研发样板间时装装拆拆,推倒后重来了很多次,前前后后已三年左右,而现在只剩下4个月就要进入成品住宅时代。但成品住宅有利于房地产行业的集约化发展,节约资源,有利于房地产行业的工业化。此外,没有了噪声污染,没有了装修期间对小区公共区域、绿化的破坏,没有了小区长达数月乱糟糟的装修期。从购房者的角度来说,省时省力,交房即可入住。

将出现大批低标准的成品住宅

按照文件要求,成品住宅的标准并不复杂:成品住宅是按照一体化设计实施,完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备,具备使用功能的住宅。

尤其是当我们把这些要求进行分解,发现就更简单了。固定面铺装涂饰,就是粉墙和铺地板砖,其他的管线安装,土建本身也在做。室内门、卫浴、橱柜、厨卫吊顶,找到供货商这些都不是问题。

可以预见,在开封等地市会有一大批开发商做最低要求的成品住宅。届时,市场上的成品住宅会出现三个档次:第三档次是最低标准的成品住宅,即简装房;第二档次是能满足生活需求,但效果可能差强人意的成品住宅,这个档次针对大多数刚需客户或者首改客户的产品;第一档次是经过精心设计、用材讲究的成品住宅,这一档次做的是高端产品。

真正的住宅工业化仍需时日

做成品住宅的终极目的是实现住宅工业化,结束房地产的粗放发展。但住宅工业化不会很快到来,比如装配式建筑、比如预制件技术等,不会很快就应用到住宅中来。

第一个原因是研发和生产跟不上,缺少相应的商家,无法满足全省体量这么庞大的需求。第二个原因是购房者的认可程度低。这里面最大的问题就是装配式住宅部品都有一种低廉的感觉,无法满足购房者对于房子这个几十万元甚至几百万元的商品和未来生活的期望。

所以,虽然成品住宅以政策形式确定下来了,但住宅工业化仍需一些时日才能实现。

装修公司、建材商何去何从

一套房子的寿命是50年到70年,而一次装修的寿命不会超过15年。也就是说,一套房子一生至少要装修4次。成品住宅时代其实从家装市场这块蛋糕切走了不足1/4,还有大于3/4的蛋糕是留给家装行业的。但还是会有不少家装企业、建材商家、家装从业者面临倒闭或转型。若是转型,可考虑以下几个方面。一是做高端设计,接别墅、豪宅的订单。政策规定,4层以下和200平方米以上的可以毛坯交付。二是改做家具、软装、局部改造、住宅性能加载。肯定会有一部分业主不满意开发商的成品住宅,会做二次装修,比如增加吊顶、增加背景墙。三是往大规模走。不断合并重生,提升自身实力,在成品住宅市场里分一杯羹,接开发商的订单、接建筑商的分包订单。

其实,装修公司在家装链中参与度广、转型路子多。装修工人不过是原来干散活,以后被成品住宅施工队伍收编,反正不管谁负责装修,都是由他们来干。最苦的可能是那些小建材商,将来可能会面临一个走投无路的绝境,因为开发商或承包商不可能去小建材商那里采购建材。

成品住宅怎么选

进入2018年以后,成品住宅和毛坯房还会并存很长一段时间,该如何选择?想省事、想直接住的就选成品住宅,交房后能等半年再住的可以选毛坯房;如果对装修的要求不太高就选成品住宅,想花大价钱好好装修的可以选毛坯房;如果对装修不了解就选成品住宅,如果你对装修有所了解可以考虑买毛坯房。

成品住宅要做到成熟,还需要相当长一段时间。目前,已经在做成品住宅的开发商建议购房者重点考虑,尤其是那些产品不错的。而没有做成品住宅经验的开发商,不会一开始就能把成品住宅做得很好,他们需要时间积累经验。

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责任编辑:刘薇薇

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