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常见买房陷阱 你遇到过几个

字号: 2018-03-20 14:32 作者:邹向朋 来源:开封网-汴梁晚报

核心提示:根据建设部1995年1月1日颁布施行的城市商品房预售管理办法规定,未取得商品房预售许可证,不得进行商品房预售。房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人;

自从本报“3·15”维权通道开通以来,记者每天都会收到各种各样的房产投诉。“五证不全的房子能买吗?”“延期交房怎么办?”“房产证延期办理怎么办?”“房屋有质量问题怎么办?”在众多问题中,开发商无证销售以及购房者因购买的是无证房屋所产生的纠纷最多。

购房先看“五证”

所谓“五证”是指房地产开发商在预售商品房时应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称“五证”。

购房者在买房时需重点关注国有土地使用证和预售许可证这“两证”,因为如果开发商未取得国有土地使用证是拿不到建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的,未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。

开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将自己开发的商品房进入市场进行交易的资格。根据建设部1995年1月1日颁布施行的城市商品房预售管理办法规定,未取得商品房预售许可证,不得进行商品房预售。

买了“五证”不全的房子隐患不少。烂尾楼是“五证”不全楼盘的极端现象,“五证”不全的楼盘,要么是开发商实力太差,要么是开发商管理混乱,要么就是政府监管不严,即使购房者幸运地收到房子,后续的麻烦仍会接连不断困扰你,如正式商品房合同无法签订、网签无法进行、房产证无法办理、银行不做按揭、户口无法迁入、转让受到影响、抵押不能登记,消费者买到的可能是一个只能自己居住的、非法律意义上的房子。

其他常见购房纠纷问题

一房两卖。一房两卖顾名思义是指出卖人将同一套房子先后卖给了两个人。司法实践中,一房两卖具体情况各不相同,有开发商一房两卖的,也有二手房卖家一房两卖,各种情况不尽相同。如果遇到一房两卖的情况,首先要收集并保存好相关的证据,然后就一房两卖的事情和对方进行协商,要求其按照有关规定进行赔偿。如果买的是商品房,还可以向管理部门进行投诉,要求对其进行处罚,如果卖家不予赔偿或者赔偿金额不符合法律规定,则可以通过启动诉讼程序解决问题。

定金不退。首先要明确你交的是不是定金,定金和订金不一样。现实中,更多的是开发商收的所谓“诚意金”“意向金”等。如果卖家收的确实是定金或者有定金性质,则要看退定金的理由,如果你有一个充足的、合法的理由,那么退还问题就不大;如果你的理由不充分,则要和卖家进行协商,通过协商的方式解决问题。司法实践中,退还定金的理由是五花八门,是不是合法、充足,则要具体情况具体分析。在符合相关法律规定的情况下,如果协商不成,则可以向有管辖权的司法机构提起民事诉讼,通常这样的案件标的较小,走诉讼程序也会比较快速地解决。

逾期交房。关于逾期交房的问题,首先我们要分清责任,是卖方原因还是买方原因,或者是其他原因。如果是卖方原因,那就要看合同中的违约责任如何约定,如果有约定,按照合同约定可以和卖方就违约金问题进行协商,要求卖方承担逾期交房的违约责任;如果没有约定,可以根据法律规定要求卖家赔偿损失。如果卖家拒不承担,则可以通过诉讼来解决问题。

面积缩水。处理此类问题首先要看合同当中是否对面积问题做出约定,如果合同中有专门的约定,则按合同约定执行;如果合同中没有专门约定,对于面积误差比绝对值在3%以内(含3%),可以按照合同约定的价格据实结算;如果面积误差比绝对值超出3%,买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人;面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

房屋质量问题。如果在尚未收房、验房环节发现一些不太严重的问题时,比如非主体结构质量存在问题,可以要求开发商修理后收房,如果问题严重,则可以拒绝收房,要求解除合同并赔偿损失。如果已经收房,也是按照这个方式处理。 如果已经超过保修期,业主收房后,在保修期满后,房屋共用部位、共用设施设备出现的质量问题,可以申请维修资金进行维修。

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责任编辑:刘薇薇

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