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开封商铺集中入市 投资价值引起热议

2018-05-14 13:42 作者:邹向朋 来源:开封网-汴梁晚报

进入5月以来,随着气温的持续攀升,开封商铺大战也在悄然上演,且热度持续上升。4月28日国控·拾光里商业街开盘,近期伟宏天境商业综合体也将入市,加上之前的郑开·橄榄城商业、大宏万达广场、金茂广场、昌升国际商贸城等商铺项目,一时间商铺集中入市,在业内引发了关于商铺投资价值的热议。

一铺旺三代。业内人士预测,随着商铺的集中入市和热销,投资者对开封商业市场的信心和预期加大,很多手中有钱的人瞄准了投资领域,买商铺投资。

仔细分析不难发现,这一波热销商铺按照开发形式可分为两大类:临街商铺和综合体商铺。作为传统经典的地产投资项目,临街商铺一直都以收益稳定、增值稳定的特点而备受投资者的喜爱,其中小面积临街商铺尤其受到中小规模投资者的热衷。而近两年开封逐渐崛起的综合体商铺,如万达广场,凭着大规模运营容易热场,拥有市场培育期相对较短等优势,也有众多的“追随者”。那么,这两种商铺到底哪个才是值得投资的“金铺”?

两种商业形态各有优劣

综合体商铺和临街商铺是商业地产的两种形态,不能绝对说哪一种更具投资价值。临街商铺经营好坏取决于开发商的品牌实力和开发水平,如商铺的地段是否成熟、人流量大小、铺面经营类型的统一规划和管理等。这种商铺类型在开封市场已经比较成熟,主要依托城市现有的规划、社区和人气,对商业格局影响不大。但随着城市核心区域可开发地段的减少,依托社区的成熟商铺也会越来越稀缺。

而城市综合体类型的商铺,侧重在城市再造一个商业中心。在开封,这种商业形态目前还处在新兴阶段,市场需要一个培育期。综合体商铺能否成功,取决于开发企业的运营能力、是否有大型商家带动、经营业态的搭配等,由于大多处于新兴板块,还要看整个板块的发展规划、人居量以及交通条件等。

地段和人流

并非成功商业的全部条件

商业是一个系统、复杂的项目,地段和人流仅是成功的条件之一。这就不难解释,为何有些城市市中心会有不成功的商业。

成功的商业对聚集人流有吸附作用,而综合体商铺大多采取统一经营的管理模式,成熟的商业团队对商业体量进行科学、合理的配置,使之有足够的商业业态组合来吸引人气,以克服地段、人流的缺陷,自身成为一个繁华的商业中心。

从投资的角度来说,这两种业态的商业各有千秋。综合体商铺适合投资机构,该类项目规模庞大,无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等,都需要采取系统化运作,而系统化运作正是投资机构的长处。对于个人投资者而言,或许选择临街商铺更合适,因为与综合体商铺相比,社区临街商铺业态简单,投资运营的操作难度低,投资收益平稳、风险小。

投资商铺的八个建议

1.买现铺比买期铺要容易得多,起码现状是你实实在在感受得到的。

2.关注现在的租金比未来的租金更重要,买商铺要为自己确保托底收益。

3.不追求过分高的租金回报。住宅的投资在于变现后的资产增值,所以大量的人是放弃租金收益的。商铺的投资理念是:我的资产保持适当增值,但是我每年有4%~6%左右的回报。这样的投资心态是比较适合投资商铺的。

4.尽量投资那些带租约的商铺。不论是咖啡馆还是五金店,已经有租约就代表着商铺有价值,未来不论升级还是改良商铺,其基础价值还是有的。

5.要知道哪些业态是对商铺真正意义上有长线帮助的。如今的线下卖场能拉动的人气绝对是餐饮、母婴培训、休闲娱乐,体验式消费所占的比例越来越高。

6.如果你要投资商铺,一定要了解清楚未来的业态定位以及房屋是否具备从事餐饮资格、未来能否通过消防验收,这些都至关重要。

7.真正好的商业运营机构应该是强势且专业的,会明确你未来希望的业态,也会明确你预期的租金范围,甚至明确他们是拿提成而不是溢价分红,这些细节都很重要。

8.买商铺本质上就是长线投资,所以要有长线持有的心理准备。

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责任编辑:刘薇薇

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