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下半年开封楼市深度分析
大项目带动整体走向 东南两区也有大动作

2018-06-29 11:53 作者:邹向朋 来源:开封网-汴梁晚报

今年上半年,开封楼市因为多家全国一线房企相继进驻而热闹一时。业界有担心也有期待,担心的是开封房价上涨,期待的是开封能有更多品质兼优的项目入市,提高开封人居水平和城市建设水平。当这股燥热沉淀之后,各大项目的具体建设进度和入市步伐将成为下半年开封楼市的焦点。

郑开恒大文旅城 牵动开封楼市动向

无论赞誉追捧,还是冷漠无感,对于下半年的开封楼市来说,影响市场整体格局的楼盘或许只有一个,那就是郑开恒大文旅城。据置业顾问介绍,郑开恒大文旅城将推售近万套房源,拟按每套平均100平方米计算,全年销售货值为百亿元左右。从项目所处的区位以及布局全省的城市展厅来看,这是一个要靠郑开两地乃至全省18地市客群支撑的项目。

开封本地有没有那么大的市场支撑起这样的项目?首先看2017年市场销售较好的几项数据(不含兰考市场)。2017年全年,全市房地产销售总额为206.35亿元,同比增长36.4%。其中,住宅销售额为180.97亿元,商业营业用房销售额为23.35亿元。2017年的开封楼市形式较好,住宅销售了180亿元。如果郑开恒大文旅城的推测数据没有大偏差的话,把它定性为影响开封市场格局的顶尖项目,应该不足为怪。

从更深层次来说,就郑开恒大文旅城而言,相比童世界游乐项目,运粮湖或许对开封人更有说服力。毕竟,绝大多数的开封购房者都见证了开封西湖的房地产发展史。中意湖是商务价值,开封西湖更像是住宅配套,而运粮湖周边的项目基本只有郑开恒大文旅城、恒大未来城以及北大未名府等几个项目。假设生态价值是运粮湖的牌,打好这手牌能否把开封的购房者引到二十二大街,市场将拭目以待。

房价天花板多高 决定权在一线房企

开封下半年的高层均价能超过1万元吗?这个决定权在一线房企的项目。

全国一线房企目前进入开封的有建业、绿地、万达、恒大、绿城(蓝城)、碧桂园、中南、富力、蓝光等,且这些企业大多数在开封的项目都是收购或者合作开发。无论是追求高周转,还是保持市场规模,对于这些房企来说,短期都有略高于本地其他项目房价的支撑。

那么,下半年一线房企的新盘有哪些呢?东区暂无,古城区有建业泰和府,北区有碧桂园国控保利城,南区或有全国前40强的开发商联合开发,西区有蓝城诚园和中南樾府。

上述大多数项目,从地段、规划、产品等方面综合分析优势明显,高层均价超过1万元问题不大。剩余的在售项目,高层产品没有一个具备1万元均价的配置资源。总体来说,下半年高层产品均价突破1万元概率较小。

西区万达开业 北区大盘聚集

开封大宏万达广场计划于9月底开业,这将助推西区三大街以东的繁华,也是提升西区入住率的一个关键。从目前开封的商业格局来看,万达商圈已然初具规模,也会随着万达的开业吸引全市的关注。

万达广场优势何在?从地段上看,开封西湖加郑开大道,一大街到四大街实属黄金地段。从人口规模上看,周边新老小区众多,这是常住人口消费力。从规模上看,万达、国金、悦都商业、橄榄城商业,四大商业综合体集聚,规模效应突出。从长远来看,大宏万达广场加上大宏城市广场、国际金融中心、悦都商业体量、橄榄城乐享茂(备案名)等商业体,这远非鼓楼—万博—新玛特为主的城市中心商圈可比拟的。随着这些商业的开业,西区入住率的提升,未来可期,当然也竞争激烈。

北区目前多个项目正在筹备,尤其是碧桂园联合体和康桥,区域内已经有项目开始扯起团购的大旗,未来这一区域将会是开封的热点区域之一。

东南蓄势

东靠产业南靠文旅

开封东区和南区是开封房地产长期不看好的区域。先说东区。近年来的房地产市场自绿都上河城之后折戟劳动路,有两大项目都因为一些问题停工,直到今日尚未解决。晋开系扎根东北区,先后贡献有御景湾和四季城两个项目,而东区其他拿得出手的高端项目少之又少。不过,东区在劳动路有规划中的新项目。

据了解,劳动路规划中的项目位于开封市城东片区,东临规划路,西临劳动路,南临劳动路南街,北临新曹路,规划总用地约18.5公顷。用地性质为二类居住用地兼容商业用地、公园绿地、商务用地兼容商业用地、商业用地兼容商务用地、行政办公用地、医院用地。

但以目前的形式来看,东区的这个项目应该不会在2018年下半年有大动作,东区的目光还是集中在申华汽车文化产业园和汴东湖项目。

据最新的备案信息显示,申华(开封)汽车博展中心有限公司建设的申华汽车文化产业园,占地面积约1093亩,建筑面积约73万平方米,将建设汽车4S店集群、汽车文化广场、以汽车运动为主题的商场、汽车运动娱乐场、办公楼、酒店、二手车市场、机动车维修及检测、驾校(考试中心)、车辆管理所等汽车销售及服务功能为一体的汽车商业综合体。

申华汽车文化产业园建成以后,预计可吸纳本地就业人员两万以上。业内人士认为,这个项目如果最终落成并顺利运营将有以下影响:一是成为汴东产业集聚区最强的一环,直接拉动区域的发展;二是人口导入,并进一步带动周边区域其他产业的发展,推动区域人居环境的改善;三是推动汴东湖项目的落地。

资料显示,拟规划的汴东湖位于汴东产业集聚区(西起东二路,东至东四路,南临汴京路,北接规划路),占地面积500亩,其中湖面面积278亩、园林景观170亩、商业服务用地36亩。拟规划建设集旅游、休闲、健身、水上娱乐为一体的“山水东湖”,湖周边拟打造人文、生态、森林湖畔宜居家园、金融商贸中心等。项目整体建成后,可满足开封市城郊近10万亩土地的灌溉用水需求,更有利于工业用水的供给、水利资源的保持、生态环境的提升、周边土地开发利用,对拉动东区经济发展起着极大的推动作用。

目前,汴东湖区域只有东信公馆这一个项目,该项目在一定程度上影响着东区楼市的定价。

再说南区。首先想到的是万众期待的清明上河城,其次是南柴屯、丰收岗开发项目,后者或许更快一些。相比起来,东区依靠产业发展,南区可能更要依靠文旅(万科清明上河城)多一些,南区的另一个支撑点是火车站区域。

业内人士认为,从目前来看,南区下半年楼市应该不会有太多在售的新项目。如果有,按现在的工期推算也会到明年了。

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责任编辑:刘薇薇

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