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2018存货里的玄机|加快高周转 流动性却变弱?

2019-07-15 11:03 作者:陶婷 来源:中国网地产

中国网地产 陶婷  销货能力强悍与否,是房企能否“杀出重围”指标之一。存货周转率高,表明企业流动性强,存货资产变现能力强,存货及占用在存货上的资金周转速度快。存货周转太慢就会造成库存积压,会提高企业的资金成本,并会加大现金回收压力,甚至有时会形成更大的资产减值损失。

中国网地产根据wind统计数据,按照wind行业分类,剔除可对比性数据不全的上市房企,选取100家上市房企存货周转率样本进行分析对比。而这100家上市房企样本,采用的是成本基础的存货周转率。其计算公式为:存货周转率=营业成本/存货平均余额;而存货平均余额=(期初存货+期末存货)/2。

从以下表格得出,这100家样本企业存货周转率平均值为0.37,其中有23家企业存货周转率在0.37-0.82之间,而5家企业存货周转率在1-3之间,共计28家企业存货周转率超过了0.37的平均值。而51家企业存货周率在0.20-0.37之间,21家企业存货周转率在0.19以下。

高周转下  企业的流动性反变弱

据以上表格可以看到,太古地产、青建国际、中航善达、九龙仓置业、恒隆地产、瑞安房地产、龙光地产、朗诗绿色集团、中华企业、景瑞控股这10家企业分别以较高的存货周转率排在了100家企业的前十名。

而泛海控股、合生创展集团、合景泰富集团、恒基地产、国瑞置业、上实城市开发、北京城建、云南城投、泰禾集团、华侨城A这10家企业分别以较低的存货周转率排在了100家企业的后10名。

一些以高周转著称的头部房企比如万科、碧桂园、恒大名次并不显优势。亿翰智库认为,在行业集中度不断提升的当下,头部房企跑马圈地能力远强于中小房企,自身资源不断集聚,存货规模大幅增长,在营业成本增长有限的情况下,存货周转率会低于中小房企。

尽管相较于去年0.35的平均存货周转率,2018年存货周转率有所提升,但从以上表格可以看到,共计72家企业存货周转率位于0.37的平均值以下。这就意味,大部分企业流动性有待加强。

在房企负债的高压之下,为保证资金链安全,近两年,高周转成为大多数房企的“标配”。然而,2018年,房企普遍呈现出开工高、竣工低的极端现象。举例来说,如一家企业2018年新开工面积总计1000万平方米,而年底结算竣工面积仅300万平方米。

为何这些企业存货周转率低于平均值呢?除了一些企业库存管理能力较弱之外,由于受限价政策限制,近些年拍出的多幅高价地尚未实现大量变现,从而进一步降低存货周转速度,资产周转率也会受到影响,比如北京城建。

通过以上表格可以看到,北京城建2018年以0.13的存货周转率排在了100家样本房企的倒数第七位。翻阅北京城建年报,中国网地产发现,自2014年以来,北京城建的存货周转率便一直处于低位。2014年存货周转率为0.22,存货周转天数为1636天,而当年的行业平均值在0.25-0.30之间。彼时,北京城建就在年报中称,其标准化运营尚需提速。

而2015年、2016年、2017年这三年之间,北京城建皆提出“提高项目运营周转率”,2017年这一年更被其列为“公司提质增效、跨越发展的关键之年”。五年过去了,在北京限价限购政策的延续和升级之下,北京城建存货周转率不仅没提升,反而越来越低。尽管存货周转率和企业业务结构、限价政策等有关,但业内认为,从营销层次看,存货周转率过低,会影响资金流动,增加新增土地的去化压力。

而对于一些有大量商业地产的企业来说,商业地产不能变现,只能带来租金收入,这在一定程度上也拖累了企业的流动性,比如在2018年年报中提到积极加快存量项目周转的华侨城。年报显示,2018年华侨城旗下共有景区 13 家、酒店 23 家,旅行社 1 家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施。

据以上表格可以看到,一直以主题公园为核心旅游业务的华侨城,其2018年存货周转率为0.14,远低于0.37的存货周转率平均值。2018年年报显示,华侨城存货有1602亿的存货,占比总资产54.47%,比去年同期增加了5.97个百分点。

看房地产  存货周转率别求最大

2018年,谋求剥离地产业务,但因市场环境突变,而导致债务攀升,危机四伏的泛海控股,以0.03的超低存货周转率,垫底100家样本企业。据公开资料显示,2016年,泛海控股周转天数为1957天,即5.44年;2017年,其周转天数则为5255天,即14.6年,大幅放缓;2017年,泛海控股存货余额为845.14亿元,较2016年增加了176.69亿元,占总资产的45.01%。

尽管如以上表格可见,大部分房企的存货周转率,低于100家样本企业的平均存货周转率,泛海控股的存货周转率甚至低至0.03,但低存货周转率并不意味着企业基本面一定很差,需要具体问题具体分析。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦指出,存货周转率固然重要,但不是唯一,还得看单位毛利水平。单位毛利水平高,周转快,则盈利强;单位毛利水平高,周转慢一些,毛利水平也能覆盖成本,企业也能活下去。反之,如果单位毛利水平低而周转慢,则企业经营就会恶化,如果现金流出现问题,企业运营压力就会很大。

单项目打磨的时间较长,以产品主义著称的绿城,2018年以0.33的存货周转率,处在0.37的存货周转率平均值以下,周转速度也跑输世茂等同级水平的企业,但其因其拿地成本、资金成本低,在加上低价和物业升值部分,可以覆盖开发期间累积的各种成本,单位毛利较高,也算活得不错。

据年报显示,绿城2018年实现毛利137.52亿元,较2017年的毛利80.76亿元增加 70.3%,实现毛利率22.81%较2017年的19.25%增长3.6个百分点。2018年绿城总营业收入达到605.46亿元,排在了100家样本企业的第12位,较去年增长43.7%。

而恒大、碧桂园、万科属于高周转企业,尽管单位毛利有限,2018年周转速度还慢于一些中小房企,但当存货快速增加时,这些规模房企具有稳定的销售作为保障,消化掉存货,所以企业规模上升很快。这三家企业在2018年分别以4678亿元、3811亿元、2973亿元的总营收位列100家样本企业的前三甲。

而一些高周转企业因为核心资本缺乏,外部融资比例高且融资成本高,即使周转速度很快,却也获利甚微;如果周转速度下降,就可能成亏损和企业运营困难。如果现金流恶化,企业就可能陷入危机之中了。

对房地产企业来说,存货周转率越大说明房子卖的好,但是有时太大,对企业也有不利,比如回款不及时,产品供不应求及库存短缺,资金周转不灵等,理想比值应该是1:1。

因为,一些企业为了清理存货,搞促销,做活动,这个时候存货卖出就很快,存货周转率提高同时,销售收入也随之提高。但正所谓盈满则亏、过犹不及,有的只是应收账款,若万一对方破产,应收账款就要提坏账了,钱就收不回来了。对企业而言,现金没到手里,怎么着都存在风险。

过低存货周转率加速存货周转,过高存货周转率控制存货周转率,如何把握好这两者之间的度,对企业运营者来说,显然是一个伤脑细胞的问题。

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责任编辑:马言

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