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深圳市在全国开商品房依法转让先河

2019-09-11 11:30 作者:张琰 来源:深圳特区报

深圳特区报9月10日讯 1993年7月24日,《深圳经济特区房地产转让条例》由深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过,自1993年10月1日起实施。该条例规范了深圳经济特区内微利商品住宅、福利住宅以外的房地产转让行为,对房地产转让的条件、范围和程序作出了具体规定。深圳市成为全国首个确定房地产的商品性质、可以依法转让的城市。

1993年1月9日,深圳市政府常务会议审议并原则通过了报请深圳市人民代表大会常务委员会批准的《深圳经济特区房地产转让条例》送审稿。

在改革开放掀起新高潮的大环境中,房地产价格放开,政府审批权力下放,金融机构开始大量发放房地产开发贷款,土地开发和出让规模迅速扩大,1992年开始出现了房地产热。1992年、1993年,国内房地产价格极速攀升,房地产市场泡沫出现,深圳房地产进入市场过热时期。为避免房地产市场泡沫引发的房地产市场危机,规范房地产转让行为,保障房地产转让当事人的合法权益,维护房地产市场秩序,深圳市在全国率先制定出台了地方性法规——《深圳经济特区房地产转让条例》(以下简称《条例》)。

《条例》共7章70条,对房地产转让中的买卖、交换与赠予,房地产转让的代理与经纪,房地产的转让税费及违反《条例》的罚则等均作了规定。其中,对房地产买卖行为中的合同、现售、预售及包销等问题作了详细规定。《条例》还规定涉外房地产必须公证,即房地产转让当事人一方或双方为境外组织或个人的,转让合同应当经深圳市公证机关公证。

《条例》首次对房地产预售进行了规定,这使深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市。借鉴香港的“楼花”经验,《条例》明确规定房地产预售应当符合第34条规定的预售条件并经主管机关批准取得房地产预售许可证,已签订的预售合同需向房地产主管机构备案。

为加强对预售款的监管,保证预售款专款专用,《条例》还明确规定预售款应当由第三方金融机构代收,并经工程监理机构监督划拨使用。在预售款监管过程中,金融机构和工程监理机构需对监管不当造成的损失与开发商一并承担连带赔偿责任。为预防开发商对预售商品房公共部分的虚假描述,1999年《条例》修订时明确规定,已预售的房地产在建筑工程施工过程中,对公共设施部分不得变更设计。确需变更设计的,应当征得全体受让人4/5以上的同意。针对房地产现售,《条例》于《房地产买卖》一章单列一节对现售房屋需具备的条件,以及买卖当事人双方的权利、义务进行了规定。

随着房地产市场的日益成熟,房地产中介服务市场也正在发展。为规范房地产中介服务行为,《条例》明确指出房地产转让可委托代理人进行,但需办理委托手续。从事房地产转让经纪业务,应当取得相应资格。《条例》还对房地产中介服务过程中与当事人有关的佣金的收取、责任的承担等作出了明确的规定。为打击深圳当时面临的房地产市场泡沫,抑制不断攀升的房价,《条例》明确指出进行房地产转让应当依法纳税,转让时土地有增值的,转让人应当交纳土地增值费。

《条例》还对房地产转让过程中相关违法行为提出相应的监管措施和处罚规定。1999年《条例》修订时,增加了对房地产竣工验收合格前交付房地产行为的监管内容,明确规定在房地产竣工验收合格之前交付房地产的行为无效,受让人有权拒绝接受交付,主管机关可以对房地产开发商给予处罚。

《条例》的出台,目的是防止深圳市正在蓬勃发展的房地产市场过热,挤出市场泡沫,构建健康、规范、有序的房地产市场环境,完善深圳经济特区市场经济体系。在国家尚未出台相关法律法规和政策的前提下,它的颁布施行,开创了国内房地产管理的先河。其施行后的实效表明,《条例》在一定条件下对深圳特区的房地产市场起到了良好的规范作用,使得深圳房地产市场逐步回归到正常轨道。

1993年11月颁布《广东省房地产开发经营条例》之后,建设部于1994年制定的《城市商品房预售管理办法》采纳了深圳的经验,从立法上对商品房预售制度加以确认。1995年,国家出台城市房地产管理法,正式建立商品房预售许可制度。深圳作为中国内地最早推行商品房预售制度的城市,为国家全面推行商品房预售制度进行了有益的探索,提供了宝贵的经验。(据《敢为人先——改革开放广东一千个率先》作者:张琰,时任深圳市规划和国土资源委员会干部。)(栏目整理:王玥)

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责任编辑:马言

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